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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮9月8日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)。

事項(xiàng)：

根據(jù)南京發(fā)布公眾號(hào)，南京市出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展六條舉措。包括放開(kāi)落實(shí)國(guó)家信貸政策最新要求，放開(kāi)玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)限購(gòu)等。

平安觀點(diǎn)：

打響核心城市全面放開(kāi)限購(gòu)第一槍?zhuān)鋵?shí)差異化信貸政策。本次南京放開(kāi)包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)的限購(gòu)，意味著南京自2016年限購(gòu)以來(lái)，再度全面放開(kāi)限購(gòu)，打響核心一二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)第一槍。同時(shí)強(qiáng)調(diào)落實(shí)國(guó)家信貸政策最新要求，目前全國(guó)首套房、二套最低首付比例已統(tǒng)一調(diào)整至20%和30%，本次南京強(qiáng)調(diào)落實(shí)差異化信貸政策，預(yù)計(jì)南京首套、二套首付比例或有望調(diào)整至最低水平，進(jìn)一步降低剛需及改善購(gòu)房門(mén)檻。根據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年前7月南京商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比下降15.4%和12.8%，弱于全國(guó)。本次南京進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，符合當(dāng)前南京樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)更多樓市承壓城市有望跟進(jìn)，有望提振市場(chǎng)信心，疊加9、10月傳統(tǒng)推盤(pán)高峰，短期銷(xiāo)售或有望逐步企穩(wěn)。

多舉措支持剛需及改善需求，提升市場(chǎng)活躍度。對(duì)于新六區(qū)（江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）和棲霞區(qū)（龍?zhí)督值?、棲霞街道）、雨花臺(tái)區(qū)（古雄街道、板橋街道、雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及西善橋街道秦淮新河以南地區(qū)）在2023年8月至12月期間購(gòu)置新房給予補(bǔ)助，不低于合同總價(jià)的1%。對(duì)于“賣(mài)舊換新”的需求，在新房補(bǔ)助基礎(chǔ)上，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)90平方米以上新房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助，鼓勵(lì)剛需和改善需求釋放。同時(shí)推出“換新購(gòu)”服務(wù)，由購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新房“放心買(mǎi)”認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣(mài)”協(xié)議。在約定的30-90天時(shí)間周期內(nèi)，通過(guò)線上流量加推、經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期；若二手房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定退還認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)，利于購(gòu)房者置換需求的釋放。

投資建議：本次南京全面放開(kāi)限購(gòu)及落實(shí)最新政策要求，打響核心城市全面放松第一槍?zhuān)A(yù)計(jì)更多樓市承壓城市有望跟進(jìn)，近期地產(chǎn)政策組合拳頻出，彰顯中央托底地產(chǎn)信心與決心，短期政策博弈機(jī)會(huì)仍存，且需持續(xù)關(guān)注政策呵護(hù)下基本面走向，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）其他核心城市跟進(jìn)調(diào)整不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)，若政策改善無(wú)法有效刺激需求，將導(dǎo)致銷(xiāo)售修復(fù)低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形。

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