21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

依托房地產(chǎn)行業(yè)而生的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，過去兩年一直備受市場質(zhì)疑與拷問。受此擾動，物企的估值也落入了低谷，頭部物企及至中小物企，無不受此影響，高光時期龍頭的千億市值，已不復(fù)存在。

(資料圖片僅供參考)

這固然有個別物企違規(guī)操作之影響，但本質(zhì)上，投資者的思路也直白審慎——房地產(chǎn)市場持續(xù)走下坡路，房企處境艱難，物企失去了母公司庇蔭，高增長曲線似乎沒有基礎(chǔ)，這就讓物企的高估值無所支撐。

這一邏輯有其合理性，但并非全部真容。今年的中報季，頭部及腰部物企，有不少通過自身的努力證明了“獨立發(fā)展”的必要性及重要性，也有不少已經(jīng)看到了成效，例如萬物云、中海物業(yè)以及越秀服務(wù)等。外界從這些數(shù)據(jù)表現(xiàn)中也能夠更為客觀看待這個行業(yè)未來的競爭格局。

假設(shè)母公司源源不斷的輸送不再，物企所將面臨的是完全市場化的環(huán)境，它們將依靠自身的能力向第三方提供相應(yīng)的服務(wù)，這就需要對市場有深刻的洞察力、有充足的服務(wù)意識。

不妨以萬物云為例子來看待整個行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這是最早開啟市場化道路的頭部物企，上市以來也持續(xù)不斷進行科技投入，與母公司的業(yè)務(wù)往來已逐漸下降，如果母公司未來不再穩(wěn)定交付，萬物云憑借過去這些年累積的服務(wù)能力，也能有一番天地。

跳出企業(yè)看行業(yè)，物業(yè)管理的未來，依然可期。

成效

這是萬物云上市以來的首份中報。年報差強人意，這份中報的成色自然更引人關(guān)注。所幸，萬物云各方各面的數(shù)據(jù)，都有不錯的表現(xiàn)。

基本的財務(wù)指標(biāo)上，今年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入160.2億元，同比增長12.5%；同時實現(xiàn)凈利潤10.5億元，同比增長15.7%。另外，萬物云手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為123.4億元，資金相當(dāng)充裕，這讓它在科技投入以及蝶城布局上，有更從容的空間。

從各主要業(yè)務(wù)板塊的增長來看，萬物云也保持了較好的增速。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，同比增長13.9%。

一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，萬物云過去不甚理想利潤率表現(xiàn)，在持續(xù)改善和提升。

中報顯示，今年上半年，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)毛利改善，同比增長34.3%，該項業(yè)務(wù)整體毛利率增長2.1個百分點；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入6.9億元，同比增長30.2%，毛利1.9億元，同比增長53.4%。

萬物云在中報中解釋稱，這主要是由于“蝶城戰(zhàn)略”的兌現(xiàn)。

“蝶城戰(zhàn)略”，是萬物云上市以來最為重要的布局。它所指的是，在以街道為單位的空間內(nèi)，投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，即以一個半徑3公里的城市區(qū)域構(gòu)建20~30分鐘服務(wù)可觸達的服務(wù)圈。

這有點類似于“美團”之類的派單模式，它的目的是，打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，通過智能物聯(lián)硬件對服務(wù)流程作出系統(tǒng)性改變，人員調(diào)度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，從而提升服務(wù)效率。

“蝶城戰(zhàn)略”要實現(xiàn)的前提，是萬物云所管理與服務(wù)的小區(qū)或者寫字樓，在既定的空間中濃度足夠高，這也就決定了它必須殺向存量市場。

萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全在業(yè)績會上介紹稱，萬物云的蝶城密度已經(jīng)進一步形成，從2021年的459個到去年年底的584個，截至今年上半年，這一數(shù)據(jù)上升至601個。此外，萬物云進場后的蝶城項目，也有30%做了提價，現(xiàn)在整體物業(yè)費的進場均價是2.7元/平方米，未來，萬物云也將針對蝶城進行進一步的住宅物業(yè)變革。

除了蝶城戰(zhàn)略以外，萬物云的另一條賽道商企服務(wù)，也在奮力奔跑。目前，萬物云的商企服務(wù)營業(yè)收入已達39.4億元，這其中來自于互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、生物醫(yī)藥以及跨國公司等五大賽道的收入高達26.4億元。

獨立

市場普遍的視角之中，萬物云所取得的這些成果，都得益于母公司萬科的助益——如果不是萬科此前在住宅領(lǐng)域的龍頭地位能夠為萬物云帶來管理面積的增長，萬物云的規(guī)模和成長，的確不會如現(xiàn)在這般順風(fēng)順?biāo)?/p>

但現(xiàn)實的情況是，隨著房地產(chǎn)市場觸達天花板后，母公司未來能夠為萬物云帶來的交付面積預(yù)計增長乏力。

假若沒有母公司這頭“奶?！保f物云的增長模式和估值邏輯，是否進行重構(gòu)呢？換個角度看問題，脫離了萬科的強大背書，萬物云獨立成長的生存環(huán)境，會不會是“困難模式”？

回答這個問題，應(yīng)該先從萬物云現(xiàn)在物業(yè)中，萬科對之所產(chǎn)生、所帶來的影響入手找答案。

根據(jù)中報，萬物云來自萬科貢獻的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比已經(jīng)下降至13.6%；而來自于第三方的項目數(shù)量，占比則提升到69%；報告期內(nèi)，萬物云的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶貢獻的收入占比達85.5%。

這個收入結(jié)構(gòu)看來，萬科對之所能貢獻的部分，已經(jīng)在逐步減少。而一個更重要的數(shù)據(jù)是，萬物云實質(zhì)上不僅對萬科，對其他開發(fā)商的依賴度，也在逐步降低。據(jù)萬物云統(tǒng)計，來自其獨立拓展的，且與開發(fā)商不相關(guān)業(yè)務(wù)占比已經(jīng)相當(dāng)顯著，利潤的增速更快，相對于報表的利潤增速15.7%，這部分的利潤增速達到23.0%。

基于萬物云的表現(xiàn)，朱保全認(rèn)為萬物云發(fā)展穩(wěn)健?！捌煜氯f物梁行在非開發(fā)商市場具備絕對的競爭力；萬科物業(yè)基于蝶城模型，在存量市場尋找到獨立的、穩(wěn)健的、可持續(xù)的拓展之道，并且立足居住消費市場，社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)已形成良好發(fā)展態(tài)勢；借助萬物云城，公司的科技業(yè)務(wù)也在蒸蒸日上，保持高速發(fā)展和穩(wěn)健高毛利。”

重估

以萬物云的路徑以及行業(yè)整體的發(fā)展模式，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價值，應(yīng)該換一個角度來審視。在此前提下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價值，是否有重估的機會呢？

這可以從中報季物企的整體業(yè)績以及獨立性來做一個簡單的歸納總結(jié)。

除了萬物云外，另一家值得關(guān)注的物企是中海物業(yè)。今年上半年，中海物業(yè)實現(xiàn)營收和利潤的雙位數(shù)增長，其錄得營收71.63億港元，同比上漲23.2%；歸母凈利潤則為7.26億港元，同比上漲39.2%。

值得留意的是，中海物業(yè)這家一直被視作“市場化稍顯不足”的物企，在第三方項目的拓展上，也十分得力。今年上半年，中海物業(yè)新增在管面積達到4300萬平方米，新增項目的74.5%來自獨立第三方。受此推動，中海物業(yè)來自獨立第三方占比也進一步提升至37.8%。

這也可以看出，盡管中海物業(yè)的母公司中海地產(chǎn)還在擴表中，但這家物企也并不安享其成，而是發(fā)力第三方拓展來彰顯發(fā)展的獨立性以及全面的服務(wù)力。

這是頭部物企的生存樣本，而那些受到母公司出險影響的物企，也有不少已經(jīng)逐步消除負(fù)面因素，重回增長區(qū)間，重新收獲盈利。例如，彩生活今年上半年實現(xiàn)總收入約7.58億元，同比增長19.37%；毛利約2.18億元，歸母凈利潤錄得0.31億元，增長82.74%。

這其實也說明這個問題，假若沒有違規(guī)資金挪用、未有提前“預(yù)支”收入，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍是長坡厚雪賽道，這是市場公認(rèn)的事實。

同時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為一個分散度較低的行業(yè)，此前一直討論的資源向頭部物企集聚的機會，在業(yè)主方認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)的重要性之時，也具有想象空間。

據(jù)中指研究院發(fā)布一份報告顯示，2022年，從管理面積看，排在前200的企業(yè)管理面積總和占比50.24%，市場份額占比仍保持增長。這是萬物云、中海物業(yè)等頭部物企未來的機會，也是其第三方占比能夠持續(xù)提升的基礎(chǔ)。

與之同時，物企本身也在拓寬服務(wù)邊界，商企服務(wù)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)也在不斷增長之中，隨著需求的釋放，未來物企的增長空間依然可期。

以國外優(yōu)秀同行作對比，物企之后通過市場化的拓展，有望構(gòu)筑良好循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。朱保全以First Services舉例稱，這家物企靠市場拓展能拿下全美第一成了住宅管理規(guī)模的老大，后來又收購了高力國際構(gòu)建了一個增值服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

First Services的例子，印證了一個事實——在服務(wù)能力、服務(wù)濃度足夠高的前提下，物企可提供的服務(wù)范疇可以很寬廣，也具有可復(fù)制性。

也正因此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)前的估值“低谷”，應(yīng)該看作是階段性的陣痛。在更遠的未來，物企也有望打破房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展瓶頸，在獨立發(fā)展模式被驗證、服務(wù)能力和實力被證實之后。

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